ВСЕ ЛЮБЯТ «ЧИСТОТУ»

19/01/2018

Одной из юридических услуг является услуга по проверке так называемой «чистоты» сделки. В основном, к таким услугам прибегают потенциальные покупатели недвижимости, транспортных средств. Приходилось такие услуги оказывать и мне. По этой причине я выработал целый перечень «проверочных» мероприятий, которые нужно осуществлять в подобных ситуациях. Охотно поделюсь с вами, уважаемые клиенты!

Удостоверьтесь, что продаваемая вам квартира действительно принадлежит продавцу на праве собственности – на праве, которое зарегистрировано в установленном порядке. С этой целью попросите у него или у риелтора (кстати, у последнего должна быть нотариальная доверенность на право предоставления интересов ИМЕННО в связи с совершаемой сделкой) правоустанавливающие документы. К нам традиционно относятся документы, по которым продавец сам приобрел эту квартиру (дом, участок), например, договор приватизации, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, в отношении земельного участка – также государственный акт, решение об отводе участка и т.д. Причем просить надо предоставления не копий, а оригиналов, чтобы были видны все печати и подписи. Копии можно снять тут же самому или, в крайнем случае, сфотографировать на телефон сами оригиналы. Если такие документы предоставлены, вами изучены, внешне сомнений не вызывают, переходим ко второму этапу проверки.

Считаю, что нет необходимости требовать от продавца предоставления свидетельств о государственной регистрации права или выписок из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. Закажите такую выписку самостоятельно. Причем закажите развернутую выписку, чтобы было видно, каким образом квартира (дом, участок) оказались у вашего продавца, сколько раз они были объектом купли-продажи (дарения, мены и т.д.) – с момента внесения сведений о них в реестр, конечно. Самое главное тут – обнаружить, если ли тут какие-либо обременения, правопритязания третьих лиц. Далеко не все такие обременения, кстати сказать, могут помешать продаже. Если наложен арест или установлен запрет на совершение регистрационных действий – тогда да, с мечтами о недвижимости придется расстаться до их снятия. Когда недвижимость в залоге – теоретически можно заключить договор и даже зарегистрировать переход права – если, разумеется, залогодержатель согласиться. Ну, а если недвижимость обременена арендой или – по отношению только к земельному участку – сервитутом – никаких препятствий, да еще и доход получать от такой недвижимости будете: аренда и сервитут предполагают получение оплаты, а при изменении собственника недвижимости они, по общему правилу, не прекращаются.

Параллельно с развернутой выпиской – если мы говорим о купле-продаже жилого помещения – проверьте, кто прописан в жилом помещении, нет ли долгов по оплате коммунальных услуг. Эти данные можно получить в управляющей компании, ТСЖ, заказав соответствующие справки. Казалось бы, что после продажи квартиры все ранее прописанные там люди утрачивают право пользования ею. Но ведь есть исключения, о которых и я говорил неоднократно: если человек отказался от участия в приватизации, но при этом остался прописанным, он сохраняет право пользования этой квартирой на всю жизнь. Отсюда, узнав, что квартира была приватизирована, и к моменту продажи там кто-то прописан, не лишне выяснить – участвовал ли этот прописанный в приватизации, и если нет, то почему. Задолженность по оплате услуг ЖКХ, образовавшаяся по вине прежнего владельца, на нового не перейдет. Но, если она все же есть, будьте готовы к тому, что из-за нее со стороны жилищных органов могут предприниматься меры по приостановлению оказания услуг, направлению всякого рода претензионных писем и даже инициированию судебных разбирательств. Нужно ли это? Вряд ли.

Допустим, право собственности продавца сомнений не вызывает, обременений, исключающих продажу, нет, задолженность отсутствует, с прописанными все в порядке. Проверяем основной документ, сопровождающий будущую сделку. Это – договор. Подлежит составлению в форме единого документа, подписанного обеими сторонами, обязательно включение условия о предмете – о том, что именно, какой объект недвижимости продается, покупается, дарится, меняется, в общем, отчуждается. В договоре купли-продажи любой недвижимости обязательно указание цены, а в договоре купли-продажи жилого помещение – перечня лиц, которые после перехода права собственности от продавца к покупателю сохраняют право пользования этим жильем (см. выше).

В принципе, по той же схеме можно проверить и «чистоту» сделки купли-продажи транспортных средств. Не нужно являться в ГИБДД, чтобы запросить какие-то сведения – этот орган не предоставляет их по заявлениям «простых» граждан – только по запросам государственных органов (суда, прокуратуры, органа предварительного расследования). Наличие обременений в виде ареста, запрета совершения регистрационных действий можно узнать на сайте ГИБДД МВД РФ. Здесь же все данные о ДТП, история переходов машины от владельца к владельцу (имена участников сделок, правда, не указываются, но количество сделок приводится в полном объеме). О залоге можно узнать на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Вернуться в раздел Советы