УДОСТОВЕРЬСЯ В ПРАВИЛЬНОСТИ ГРАНИЦ

27/11/2017

Работая с различными категориями дел, вынужден отметить, что большая часть обращений граждан ко мне начинается с вопроса: «Занимаетесь ли Вы земельными спорами»? Их спектр велик – устранение реестровых ошибок, установление границ участков, реальный раздел и выделение долей в земельных участках… В общем, много-много всего. Применительно к гражданам-физическим лицам можно сказать, что почти всегда спорящие стороны являются соседями, один из которых обвиняет другого в том, что не «залез» на его территорию, другой же это категорически отрицает.

Буквально пару недель назад один из судов республики поставил точку в подобного рода деле. Решение, принятое в нашу пользу, правда, не вступило в законную силу. Почти не сомневаюсь, что оно будет оспорено и, конечно, утверждать о том, останется оно в силе или нет, я не могу. Всё же позволю раскрыть некоторые моменты спора и прокомментировать их.

Итак, сосед обратился к соседу с иском о сносе самовольных построек. Мотивировал тем, что ответчик (а я представлял его интересы) нарушил установленную границу тем, что построил на «кусочке» территории истца баню, установил мусорный бак. С таким исковым заявлением пришел ко мне «нарушитель территории» и попросил помочь. Изучив материал, я понял, что баня и бак действительно установлены. Но вот где? На участке ответчика – и тогда все в порядке, или же на участке истца – и тогда ничего не поделаешь, придется убирать. Мой клиент, конечно, утверждал, что ничего и никогда не нарушал. Но мы ведь ответчики, а, значит, сами должны доказывать свою правоту.

Первое, чему я уделил внимание, это тому, как были образованы оба земельных участка. По данным государственного кадастрового учета я увидел, что участок истца сформирован, у него четко определены границы. Значит, заказывал межевание, подготовил межевой план, согласовал границы с соседями (в том числе, и с моим клиентом) а дальше – в границах межевого плана – поставил на учет. В данных этого учета, конечно же, были описание границ и указана площадь. Участок же моего доверителя числился как ранее учтенный, а площадь и границы были лишь задекларированы и подлежали уточнению при межевании. Надо сказать, что мой доверитель пользовался с землей с начала 1990-х годов на основании так называемого Государственного акта, выданного местным сельсоветом. Там, конечно, были указаны и площадь, и чертежи границ. По Государственному акту он зарегистрировал и право собственности, участку был присвоен кадастровый номер, но, как я уже говорил, площадь и границы были условными и подлежали уточнению при межевании. Еще до судебной тяжбы мой клиент обращался к кадастровому инженеру и тот тоже подготовил межевой план. Но вот на учет в границах плана мой клиент участок не успел поставить: то самый сосед, который предъявил к нему иск, наотрез отказался согласовывать границы, а потом еще и в суд подал. По изображениям, представленным в межевом плане моего клиента, я понял, что если уж формируемый моим клиентом участок и «заходит» на какие-то соседние участки, то уж в любом случае не на участок моего клиента. Те же обладатели, чьи территории «уменьшились» в результате образования участка моего клиента, как раз-таки никаких претензий не имели, без проблем согласовав границы.

Но – сами понимаете – не поставленный на учет межевой план – весьма слабое доказательство. Да даже если бы и был поставлен – судья ведь не специалист-землемер-землеустроитель. Поэтому понадобилось нам при рассмотрении дела заключение независимого кадастрового инженера – не того, который когда межевал участок истца, и не того, который готовил проект межевого плана по заданию моего клиента. Такой нашелся, по поручению суда выехал на место, замерил оба участка, опросил стороны о кадастровых и фактических границах, подготовил заключение, а потом еще и разъяснил его в судебном заседании. Заключение и разъяснения стали решающими доказательствами, позволившими нам добиться принятия решения в нашу пользу. И вот почему.

Разумеется, до того, как прибыть в судебное заседание, в котором должен был быть опрошен по приглашению судьи кадастровый инженер, я не «утерпел», съездил в суд и почитал его заключение. «Кадастровик», кроме того, что участок истца уже сформирован, а участок ответчика еще формируется и уточняется, указал, что фактически используемая истцом площадь участка отличается от той, которая содержится в данных кадастрового учета. Со слов истца, как указал кадастровый инженер, фактическая смежная граница двух участков, находится совсем не там, как описано в данных ГКН. Еще он нарисовал схему расположения, где изобразил «кадастровую» границу и фактическую. И вот я удостоверился, что фактическая граница отступает от «кадастровой» в сторону участка моего клиента. То есть получается, истец, проведя межевание и установив по согласованию с моим доверителем смежную границу, сам же с течением времени отступил от нее, сам же «залез» на участок моего клиента, где до этого уже была та самая злосчастная баня и мусорный бак. Отсюда, вполне естественно, что эти объекты оказались на его участке. Мое сердце радостно забилось! На суде я задал кадастровому инженеру всего 2 вопроса: 1) в чью сторону смещение границы? Ответ – от истца в вашу; 2) на чьей территории находятся баня и бак? Ответ – на вашей. Решение – в иске отказать. Занавес.

Подводя итоги, скажу, что почти все земельные споры (а подобный я тоже отношу к таковым) связаны со смежными границами участков. И если ты хочешь доказать свою правоту, сделать это можно только одним путем – представить доказательства того, что твой оппонент нарушил границу. Что не ты «отхватил» часть территории, а наоборот. Средства доказывания – правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, кадастровые паспорта и выписки, межевые планы, заключения кадастровых инженеров. В особо сложных случаях – землеустроительная судебная экспертиза. Кстати, по вышеописанному делу истец, выразив в суде несогласие с заключением независимого кадастрового инженера, правом на заявление ходатайства о назначении такой экспертизы почему-то не воспользовался. А жаль – вдруг бы и опроверг.

Не лишней бывает и своеобразная «наступательная» операция. Ведь формируемые границы участка моего клиенты не согласованы – сосед-истец не подписал акта. Доводы о том, что он не поставил подпись в силу того, что сам нарушил «кадастровую» границу легли в основу теперь уже нашего иска к нему о восстановлении границ участков по данным кадастрового учета, и об установлении границ участка клиента, согласно разработанному им межевому плану.

Вернуться в раздел Советы юриста