СНОВА ПРО ЗАДАТОК И ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

02/12/2018

В феврале этого года я разместил на своей страничке статью о том, когда сумма внесенного задатка не подлежит возврату покупателю из-за отказа банка в одобрении ипотечного кредита. Рассматривался спор, когда покупатель передала своему потенциальному продавцу задаток, рассчитывая получить в банке кредит и полностью рассчитаться за приобретаемую по сделке квартиру. Но вот договором не было предусмотрено расчета при помощи кредитных средств – собственные средства. Суд усмотрел вину покупателя в том, что сделка не состоялась именно по его вине, и отказал в иске о взыскании задатка с продавца. Эта статья не является опровержением – действительно в данном случае вина покупателя наличествует, и отказ в иске полностью законен и обоснован. Но встречаются и другие ситуации – когда отказ банка в одобрении кредитной заявки исключает вину потенциального покупателя, и задаток – при предъявлении им соответствующего требования надо возвратить.

Не наступает вина давшего задаток покупателя в том случае, если, в отличие от ранее описанного дела, предварительным договором прямо предусмотрено приобретение жилья за счет кредитных средств (полностью или частично, как правило, частично). Здесь суд будет исходить из того, что неодобрение банком кредитной заявки – при условии, что покупатель обращался в банк до предполагаемой даты заключения основного договора, является обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Поэтому обязательство, предусмотренное предварительным договором, является неисполненным вследствие невозможности исполнения. В соответствии с пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса РФ при таких обстоятельствах задаток подлежит возврату. Причем возврату в силу закона, то есть независимо от того, предусмотрено ли это соглашением о задатке (предварительным договором) или нет. К чести наших граждан нужно отметить, что ныне такие условия в соглашениях о задатке специально оговариваются – с регламентацией срока возврата. Хотя, как видим, это не обязательно. Все равно закон требует.

Почему в этом случае исключается ответственность обеих сторон? Да потому, что ни продавец, ни покупатель не могли в момент подписания предварительного договора знать, одобрят ли покупателю кредит или не одобрят. Не от них это зависело, и влиять на решение банка своей волей не мог ни тот, ни другой.

У продавца, конечно, нет никакого желания деньги возвращать. По-человечески оно понятно – он тоже рассчитывал, что кредит покупателю одобрят, добросовестно «держал» квартиру. Мог бы ведь найти другого покупателя и, может, продать ему её дороже, да еще и за полностью наличный расчет. При предъявлении несостоявшимся покупателем претензий и исковых требований о взыскании задатка, несостоявшийся продавец может привести несколько аргументов. И все они являются заблуждениями относительно наличия вины покупателя. Рассмотрим их ниже подробнее.

Первый аргумент. Продавец утверждает, что покупателю надо было изначально быть осмотрительнее – если к моменту подписания предварительного договора с банком не договорился и не знаешь, одобрят тебе кредит или нет. Заблуждение состоит в том, что с тем же успехом банк мог и одобрить кредит. Как мы писали выше – на все воля банка, а не сторон – ни продавца, ни покупателя. Вина покупателя (и об этом мы тоже говорили) была бы только в том случае, если бы он вообще не обращался в банк, подписав предварительный договор с условиями оплаты за счет кредитных средств. Кроме того, если в предварительном договоре содержится условие об обязанности продавца возвратить задаток в случае отказа банка в одобрении кредита, суд будет исходить из того, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи стороны сделки предполагали возможность наступления негативных последствий в виде отказа покупателю в выдаче кредита на покупку данного объекта недвижимости. Сторона продавца возражений относительно данного условия не высказывала, с возвратом задатка в полном размере соглашалась.

Аргумент второй. Продавец указывает, что покупатель обращался лишь в один банк (пусть, два или три), в то время как в населенном пункте, скажем, десять кредитных организаций. Смотрим предварительный договор – если в нем указан конкретный банк, в который должен обратиться покупатель, то обращаться в какие-то иные банки у него обязанности нет. Самое главное, он обратился, да еще в тот банк, о котором договорился с продавцом. Но не повезло – банк на встречу не пошел и кредита не одобрил. Да и если не предусмотрен предварительным договором конкретный банк, вины покупателя нет. В этом случае ему принадлежит право выбора – или один, или несколько. Его задача обратиться в банк (хоть и единственный) в пределах срока действия предварительного договора.

Аргумент третий. Продавец ссылается на то, что покупатель не уведомил его об отказе банка в выдаче кредита. Определенный резон в словах продавца есть, но не тот, что позволяет говорить о его освобождении от обязанности вернуть задаток. В силу взаимосвязанных положений пункта 6 статьи 429 и пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса РФ по истечении срока заключения основного договора обязательства сторон по предварительному договору прекратились, и на стороне продавца возникла обязанность по возвращению задатка независимо от расторжения сторонами соглашения о задатке. Отсюда, независимо от того, уведомил ли покупатель продавца об отказе банков в предоставлении кредита, либо нет, это не освобождает продавца от предусмотренной договором обязанности вернуть сумму задатка, поскольку причиной незаключения основного договора являлся именно отказ в одобрении кредита. Отсутствие уведомления может повлиять только на требования о взыскании процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Вот они начисляются на сумму невозвращенного задатка как раз именно с той даты, когда продавец узнал об отказе покупателю в одобрении кредита.

Вернуться в раздел Советы юриста