ПРИОБРЕТАЕТСЯ УЧАСТОК

13/06/2018

Многие мечтают приобрести загородную недвижимость. В первую очередь, под ней подразумевается земельный участок – неважно где – в садоводческом ли товариществе, либо в деревне. Как правило, такой участок приобретается либо с перспективой строительства на нем дома, бани, огородничества. Многие хотят приобрести также и дом, который находится на этом участке. После покупки дом можно оставить, можно реконструировать старый, а можно и сломать старый и построить новый – много, что можно. Эта статья посвящена юридическим формальностям, сопровождающим сделку купли-продажи земельного участка.

Не буду говорить о тех сложностях, которые изначально могут подстерегать потенциального покупателя. Имеются ввиду сложности, связанные с выбором участка. Придется ездить по садоводческим обществам, деревням, селам, осматривать, общаться с хозяевами. Но вот участок выбран, понравился, понравились и потенциальные продавцы, с которыми вы устно обсудили условия предстоящей сделки. Теперь дело за оформлением.

Не стесняйтесь еще раз встретиться с потенциальным продавцом – разумеется, не для того, чтобы попить с ним чаю (хотя и это тоже можно), а для того, чтобы детально изучить имеющиеся у него документы на недвижимость. Убедитесь, что имеете дело с собственником участка. Если он показал вам свидетельство о государственной регистрации права на участок и на находящийся на нем дом – уже хорошо. Вместе с тем, свидетельство – это документ устаревший, и уже почти как два года их не выдают. К тому же из свидетельства вы не увидите, есть ли на объекте недвижимости обременения, либо ограничения к продаже. Увидеть эти сведения можно только из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, которую, кстати, теперь и дают вместо вышеупомянутого свидетельства. Поэтому идем в местный орган Росреестра и заказываем выписку. Изготавливается она 5 рабочих дней. Выписка получена – видим, что обременения и ограничений нет, а заодно еще раз убеждаемся, что имеем дело с продавцом-собственником.

Земельный участок – объект особый. До продажи он должен быть поставлен на государственный кадастровый учет с присовением специального номера. Номер этот можно увидеть из той же выписки и (или) из специального документа, присущего только земельному участку – кадастровому паспорту. Из этого паспорта мы узнаем о виде разрешенного использования участка, категории земель. Обычно участок характеризуют такие параметры, как категория – земли поселений (населенных пунктов), земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства. Земли особо охраняемых природных территорий, земли лесного и водного фондов в собственности граждан находиться не могут. На землях с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства разрешается строительство зданий и сооружений (ну, конечно, не всяких, а с определенными параметрами, но об этом в другой статье), поэтому наличие деревянного дома на таком участке – не нарушение. Имейте в виду, однако, что на землях для личного подсобного хозяйства строительство разрешено только в том случае, если участок находится в населенном пункте, например, в деревне. Если посреди чистого поля, то, кроме посадки, например, картошки, там больше ничего делать нельзя.

Желательно, чтобы участок при прохождении процедуры государственного кадастрового учета прошел и процедуру межевания. Прошел он ее или нет, вы узнаете из межевого плана, если таковой есть у владельца. Если нет – не беда. В сети Интернет заходим на публичную кадастровую карту, забиваем в поисковой строке кадастровый номер участка и анализируем. Если сказано, что границы и площадь установлены и уточнены – значит, прошел. Если содержится запись о том, что границы и площадь декларированные и (или) ориентировочные, – не прошел. Конечно, отсутствие межевания – не препятствие для совершения сделки. Просто вам придется это делать самому – приглашать кадастрового инженера, оплачивать его выезд и работу, согласовывать границы с соседями. Последнее иногда сопровождается спорами о том, кто на чью территорию и в каком объеме залез, а отсюда – и судебными разбирательствами. Поэтому мой совет – приобретать только отмежеванные участки, с согласованными и установленными границами и площадями.

Если на участке находится жилой дом, на него есть кадастровый паспорт и технический – с описанием площадей, помещений, значит, он является самостоятельным объектом недвижимости и потому договор купли-продажи будет именоваться договором купли-продажи земельного участка и жилого дома. Отдельных договоров заключать не надо. Обговариваем в нем существенные условия – предмет (детальное описание участка – площадь, категория, вид разрешенного использования, кадастровый номер, адрес участка, адрес дома, общая и жилая площади), стоимость (целесообразно указать общую, а из нее выделить за дом и за участок). Наконец, если ведем речь о доме, указываем лиц, имеющих право пользоваться им после перехода к вам права собственности. Такое, конечно, редко, но бывает.

Ну, а дальше – подписываем договор, передаточный акт, производим расчет и сдаем документы на регистрацию. Дней через 10 получаем выписку с указанием вас в качестве собственника.

Вернуться в раздел Советы юриста