«НЕУСТОЙКУ ДОЛЬЩИКУ Я ВЗЫЩУ С ЗАСТРОЙЩИКА»

26/12/2017

Такой вот оригинальный, рифмованный, поэтический, можно сказать, способ рекламы услуг – вовсе не мое изобретение. Этот, с вашего позволения, слоган я увидел на заднем стекле одного автомобиля. Очевидно, его владелец и помогает дольщикам взыскивать неустойки с застройщика. Так как с подобными вопросами обращались и ко мне тоже, я решил обратить внимание читателя, может, своего (и не только) потенциального клиента на некоторые особенности.

Начнем с того, о какой неустойке идет речь. Подразумевается неустойка, которую участник долевого строительства вправе взыскать с компании-застройщика в случае, если объект строительства будет передан позже, чем было предусмотрено договором. Очень часто, кстати, бывает: предусмотрят в договоре, что объект подлежит сдаче к 01 января 2017 года, а он и к 01 января 2018 года не готов. Вот по день фактической сдачи и начисляется неустойка за просрочку. В законе, безусловно, приводится методика ее расчета (см. часть 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ). Я рекомендую считать не «вручную», а воспользоваться калькулятором, размещенном вот на этом сайте: https://dogovor-urist.ru/calculator/neustoyka_ddu/. Как видите, все предельно просто – вводите сумму договора, период просрочки, особо отмечаете, что вы – физическое лицо, и вот – автоматический расчет. Можно прикладывать его к иску и идти в суд.

По существу, при рассмотрении дела судом вам нужно доказать минимум: наличие договорных отношений (договор – вот он, пожалуйста), факт полной оплаты (имеем приходно-кассовые ордера), факт просрочки (вот срок по условиям договора, а вот – фактический, по акту). Обоснованность расчета можно не подтверждать: вы ведь не сами его считали, а воспользовались специальным калькулятором (см. выше). Машина, как известно, не ошибается. С какими же трудностями можно столкнуться?

Если уж просрочка исполнения реально есть (а из акта сдачи-приемки объекта в сопоставлении с условиями договора это хорошо будет видно) и застройщик не доказал отсутствия своей вины (что практически невозможно, кроме случаев, когда дольщик сам «бегает» и намеренно не подписывает акт), неустойка будет взыскана. Отказать в таком случае в полном объеме суд не вправе – это учтите для себя сразу. Но! Компания-застройщик может избрать для себя весьма распространенный способ защиты – о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ о несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательств. Конечно, и Пленум Верховного Суда РФ, и специальный Обзор практики Верховного Суда РФ именно по такой категории споров предписывают застройщику не просто сказать о несоразмерности, а доказать ее. В действительности же – не работает. Достаточно лишь одного слова – несоразмерность, прошу применить 333-ую. Будет применена, не сомневайтесь. И апелляция не изменит. Даже, если изначально начисленная неустойка меньше (а она обычно меньше) цены договора в целом. Кстати, неустойку в случае такого заявления снизит и арбитражный суд – известны случаи, когда дольщик-физическое лицо уступал по договору цессии право требования такой неустойки юридическому лицу.

Вообще, уступка прав требования может привести и к отказу в иске. Лично мне известен случай, когда из-за просрочки застройщика гражданин утратил интерес в получении от него какого-либо объекта. Но расторгать договор он не стал и внесенную по договору оплату по договору не забрал. Он продал свое право требования другому гражданину, получив от него в качестве платы то, что когда-то отдал застройщику. То есть возвратил свои деньги по существу-то! Да вот незадача – в договоре уступки он указал, что передает новому кредитору (цессионарию) все права требования, связанные с этим объектов, в том числе (ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ) право на взыскание неустойки за просрочку передачи. Да, просрочку застройщик допустил. Но с момента уступки только новый кредитор может требовать денег за просрочку, которую застройщик допустил в отношении прежнего кредитора. Объяснять суду, что договор обратной силы не имеет и это условие касается только тех случаев, если застройщик не передаст жилье новому кредитору, – бесполезный труд. Раз уступил, значит, отказался. Значит – не будет тебе неустойки. Апелляция поддержит.

Можно попробовать решить вопрос с неустойкой и мирным путем. Это всегда лучше – ведь суд присудит, а как оно исполняться будет, это решение? У застройщика в самый неподходящий момент и денег может не оказаться. В итоге останетесь вы с решением, да исполнительным листом. Вместо денег, естественно. Да еще ведь в ходе судебного рассмотрения неустойку и снизить могут – как мы говорили выше. Поэтому, рассчитав неустойку, не спешите подавать в суд. По закону ведь вместо денег можно потребовать и отступного: например, предоставить вам на сумму, более-менее эквивалентную размеру начисленной неустойки, парковочное место. Это ведь теперь самостоятельный объект недвижимости!

Или есть еще такой вариант. При подписании договора площадь, а отсюда – и стоимость объекта долевого строительства указывается примерно (именуется она проектной). При сдаче жилья – после обмеров БТИ – площадь становится точной, и именно она указывается в акте. И если точная площадь в итоге оказывается больше проектной, значит, вам придется доплачивать. Но при этом и сам застройщик должен вам неустойку за просрочку. Следовательно, направляем ему письмо о зачете. Ждать его согласия не обязательно – для зачета встречных однородных требований достаточно лишь заявления одной стороны, то есть вас, дольщик!

Вернуться в раздел Советы юриста