НЕТ ТОЛЬКО РАЗРЕШЕНИЯ

11/03/2018

Изменения законодательства последнего времени в совокупности с практикой Верховного Суда РФ усовершенствовали регулирование вопросов, связанных с самовольными постройками. Если раньше в статье 222 Гражданского кодекса РФ можно было наблюдать пробелы, вызывающие различное понимание нормы, и, как водится, различную судебную практику, подчас противоречащую, то теперь их нет. Введено четкое понимание того, что является самовольной постройкой, и – что является особенно важным для наших граждан – условия для признания права собственности на нее.

Так, уже точно не могут рассчитывать на признание права собственности арендаторы участка, на котором расположена постройка. Да и даже в том случае, если владелец постройки является собственником участка (постоянным бессрочным пользователем, пожизненным наследуемым владельцем), этот участок по своему назначению, виду разрешенного использования, должен допускать строительство на нем именно данного объекта. Например, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то строить на нем многоквартирный жилой дом уже никак нельзя. Есть определенные требования и к самой постройке – она должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. И, конечно, как и раньше, сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозы их жизни, здоровью и имуществу.

Рассмотрим следующую ситуацию. Гражданин имеет в собственности земельный участок с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство». На этом же участке находится и принадлежащий гражданину жилой дом (право собственности тоже зарегистрировано). Дом повергся реконструкции – возведены дополнительный жилой пристрой и холодная пристройка – подсобное помещение для лопат, топоров и вил. После реконструкции площадь домовладения хоть и увеличилась, но границы участка не нарушила – в их пределах и осталась. Подготовлен градостроительный план участка, в котором описаны параметры по планировке территории, параметры застройки, правила землепользования. Видим, что реконструированное домовладение всему этому соответствует, в частности, не находится в водоохранной зоне, на береговой полосе. Получены заключения противопожарной службы и службы СЭС. Лет 10-15 назад этому гражданину нужно было только получить «отказное письмо» в администрации района, что, мол, «для узаконения самовольной постройки необходимо обратиться в суд» и подать в вышеуказанный суд исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку. При описанных обстоятельствах иск был бы однозначно удовлетворен. Теперь же суды в обязательном порядке требуют предоставления и еще одного документа, который доселе я не упомянул. И если нет доказательств обращения за его получением, либо в его выдаче обоснованно отказано, откажут и в удовлетворении иска.

Подводя к основной теме настоящей статьи, позволю себе еще раз напомнить о том, что теперь в законе прямо, через запятую, перечислены критерии отнесения строения к категории самовольных построек. Одним из таких является отсутствие разрешения на строительство нового или реконструкцию существующего домовладения. В той ситуации, которую я обрисовал выше, единственным признаком самовольной постройки как раз и является отсутствие такого разрешения.

Логично, конечно, предположить, что сначала нужно получить такое разрешение, и только потом уже строить-реконструировать-переделывать. Но в практической жизни бывает всякое, в том числе, и в точности до наоборот. Практика такие ситуации знает и понимает, и специально для них выработала особое правило – отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Смысл заключается в том, что если у тебя нет разрешения на строительство (реконструкцию) и (или) акта ввода построенного (реконструированного) объекта в эксплуатацию, то право собственности признают, но лишь при условии, что ты предпринял попытку к получению этого документа. Поэтому, собрав все необходимые документы и согласования, прежде, чем идти в суд (как это было 10-15 лет назад) обратитесь в орган местного самоуправления по вопросу получения разрешения на строительство (реконструкцию). Нужно для этого совсем немного: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план участка (внимание – он должен быть «не старше» 3 лет), схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства и в особо редких случаях – описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства.

Откажут в выдаче разрешения по какой-либо причине – вот тогда и подавайте в суд исковое заявление. Замечу – не административное исковое заявление об оспаривании отказа органа местного самоуправления, а иск о признании права собственности. В рамках разбирательства суд и установит – обоснована ли причина отказа или нет. Ну, а выдадут разрешение, – и судебный процесс не потребуется: ведь такое разрешение само по себе является документом-основанием для регистрации права на вновь созданный объект недвижимости. Как и вступившее в законную силу решение суда, впрочем.

Вернуться в раздел Советы юриста