КОГДА ПРОДАВЕЦ НЕ ИДЕТ В РЕГПАЛАТУ И ОТЗЫВАЕТ ЗАЯВЛЕНИЕ

22/01/2016

Схема сделки купли-продажи недвижимости проста: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, составляемый в простой письменной форме, покупатель передает продавцу деньги, продавец покупателю, соответственно, – объект недвижимости. Все это также оформляется документально – деньги передаются под расписку в виде отдельного документа, либо факт получения денег фиксируется в договоре. Передача недвижимости оформляется актом. Завершающий этап – сдача документов в регистрирующий орган и получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. И вот с завершающим этапом иногда возникают проблемы.

Проблемы состоят в том, что одна из сторон «врубает задний ход», то есть, попросту говоря, не является в регистрирующий орган для подачи заявления и документов на регистрацию перехода права собственности. Или отзывает уже поданное заявление. Мотивировки могут быть различные – опасения, недоверие или просто необязательность, да мало ли. С точки зрения закона такое положение именуется уклонением от государственной регистрации перехода права собственности. И выход из создавшегося положения один. Правильно, – суд.

Вопрос только в том, с какими требованиями туда идти. Тут важно не ошибиться. О понуждении заключить договор – не пойдет. Договор – это акт свободного волеизъявления и нельзя понуждать понуждать к его заключению, если только это заключение по закону не является обязательным. В данном случае, будьте уверены, – не является. О признании права собственности – тоже не то. Есть специальный способ защиты и звучит он так: в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ). Иными словами – готовим иск к уклоняющейся стороне о государственной регистрации перехода права собственности. Не забудем вооружиться и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 61 специального постановления «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В этом пункте говорится об условиях, при которых подлежит удовлетворению такой иск. В частности, если по заключенному договору уже исполнены обязательства продавца по передаче имущества. Передал он покупателю дом или квартиру, о чем имеется соответствующий акт, – все, неважно, идет он в регистрирующий орган или нет, отозвал он заявление или нет. Иск подлежит удовлетворению.

Ну, а если не передал имущество? Как выясняется, тоже не беда. Покупатель вправе объединить в одном иске два требования – об исполнении продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества и о регистрации перехода права собственности на это имущество. Да даже в том случае, если возникновение права собственности не зависит от того, передано имущество или нет, а само имущество находится все еще во владении продавца или вообще у третьего лица, например, у арендатора, иск подлежит удовлетворению. Самое главное – выраженное в договоре волеизъявление продавца и покупателя на совершение сделки.

Правда, случаются и случаи отказа в удовлетворении таких исков. Например, когда истец не доказал, что именно в результате отказа продавца от регистрации сделки регистрирующий орган приостановил регистрацию или отказал в ней. Иногда по нерадивости истца истекает срок срок исковой давности для требований о понуждении зарегистрировать сделку. Не может суд удовлетворить иск, когда сама сделка совершена с нарушением требований закона, скажем, не получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки с общим, совместно нажитым имуществом. Наконец, встречаются случаи предъявления исков ненадлежащими истцами к ненадлежащим ответчикам. Всякое бывает.

В любом случае, иск есть иск и относится к нему нужно серьезно. Да, договор подписан, в ряде случаев даже исполнен, а другая сторона не идет в регпалату. Шансов на удовлетворение иска много, значительно больше, чем на отказ. Все же учитывайте и обстоятельства совершения сделки, и субъектный состав, да и про сроки исковой давности не забывайте.

Вернуться в раздел Советы юриста