КОГДА ПОРЯДОК НЕ ОПРЕДЕЛИТЬ…

28/03/2018

Одним из часто встречающихся, я бы даже сказал – наболевших, жилищных, «житейских» вопросов, является определение порядка пользования жилым помещением. Изначально все обстоит так. В квартире несколько собственников. И при этом – несколько комнат. Каждый, будучи собственником, имеет право пользоваться этой квартирой. И никак не могут они между собой решить, кто какой комнатой будет пользоваться. Как говориться, когда в собственниках согласия нет … они идут в суд. И тот уже принимает решение, исходя из конкретных, фактических обстоятельств дела.

Если речь идет об индивидуальном жилом доме, принадлежащем на праве долевой собственности нескольким гражданам, – можно эти доли выделить. Выделить таким образом, что один дом превратится в два дома, а то и в три – поставят между комнатами капитальные перегородки, чтобы друг друга не видеть и не слышать, оборудовать отдельные входы. Но что делать, если речь идет о квартире в многоквартирном доме, расположенном на седьмом этаже? Тут отдельный вход не оборудуешь и перегородки не поставишь. И частный дом, кстати сказать, тоже не всегда может быть подвергнут реальному разделу. Проведут техническую экспертизу, которая скажет, что по техническим причинам реальный раздел невозможен, ибо грозит обвалом всей конструкции.

Некогда Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что, несмотря на отсутствие возможности реального выдела доли в жилом помещении – при режиме долевой собственности – тот или иной собственник вправе поставить вопрос об определении порядка пользования жилым помещением. То есть суд по его иску должен определить, кому в какой комнате жить, кому в какое время посещать места общего пользования (последнее – если уж совсем до мелочей разбираться). Но, как показывает практика, даже порядок пользования той же квартирой в многоквартирном доме, можно определить не всегда. Известна масса случаев отказов в удовлетворении исков как судами первой инстанции, так и при пересмотре решений в апелляционном порядке.

Начнем с цитаты нормы закона. Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. С одной стороны, вроде понятно, – не смогли договориться, – обращаемся в суд. Но суд-то обязан дело рассмотреть. И тут его задача и прямая обязанность – учесть фактически сложившийся порядок пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Если два собственника действительно проживают и намерены проживать в спорной квартире, – дело одно. Но ведь бывают случаи, когда собственник-истец имеет другое жилье, в котором постоянно и проживает. Ему не нужна спорная квартира – там он никогда не появлялся, вещей своих не хранил. Цель его, как правило, одна – «попортить крови» второму собственнику, проживающему, кстати, в этой квартире, вынудить его либо совместно продать квартиру, либо продать свою долю истцу. Здесь уж и неискушенный в юридических тонкостях человек поймет, что истец не защищает свои права, а, наоборот, злоупотребляет ими. В иске следует отказать.

Думаю, это вполне справедливо: порядок пользования не сложился, по причине того, что в спорной квартире проживали не все собственники, а только один из них, собственник-истец в спорной квартире не нуждается, поскольку преследует совсем иные цели. И, конечно, характер отношений между собственниками надо учитывать. Это применительно к вопросу о совместном проживании. Бытовые конфликты, постоянные выяснения отношений из-за неприязни и убийства на бытовой почве никому не нужны.

Оценивая возможность совместного проживания в спорной «хате», суду нельзя не учитывать и технические жилого помещения. Суждения о них можно сделать, внимательно изучив технический паспорт на квартиру, где содержится поэтажный план, экспликация, схема расположения, ну, в общем, планировка квартиры. Так вот если квартира состоит из двух изолированных жилых комнат, при отсутствии иных причин невозможности совместного проживания и отказа в удовлетворении требований, то иск подлежит удовлетворению. Каждый собственник в таком случае «получит» по комнате, может установить замок на дверь и жить в ней в одиночку, в свое удовольствие, никак не задевая второго собственника. Но очень часто комнаты являются смежными. То есть, выходя из одной комнаты, скажем, в туалет или в коридор, ты обязательно должен пройти через другую комнату. В этом случае, какой бы порядок пользования не предлагался, едва ли возможно удовлетворение исковых требований. Ведь истец будет пользоваться не только «своей» комнатой, но и частично комнатой ответчика. Соответственно, ответчик лишается возможности единолично и беспрепятственно пользоваться предоставленной ему площадью.

Вернуться в раздел Советы юриста