ЕСТЬ ДОЛГ – ДОГОВОРА НЕ БУДЕТ, ВЫСЕЛИМ! А МЫ ГОВОРИМ: «БУДЕТ! НЕ ВЫСЕЛИТЕ!»

21/01/2017

В те времена, когда действовал Жилищный кодекс РСФСР (а действовал он в нашей стране с 1983 по 2005 годы) с гражданами, которым предоставлялись квартиры по договорам социального найма, отдельного, в форме единого документа, подписанного обеими сторонами, договора найма не заключалось. Хотя такие договорные отношения возникали и существовали. Подтверждением их возникновения и наличия являлась выдача ордера на вселение в жилое помещение. На основании ордера наниматель и все указанные в нем члены его семьи вселялись в квартиру и несли все права и обязанности, в том числе, обязанность по оплате услуг ЖКХ.

Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 01.01.2005 г., понятие «ордера» не содержит, более того, предписывает гражданам-нанимателям и жилищно-коммунальным структурам оформлять те самые договора социального найма – в форме единого документа, подписанного обеими сторонами. Без договора в надлежащей форме, предписанной теперь Жилищным кодексом РФ, будет невозможно заключить договор приватизации жилья. Однако обращаясь в жилищные органы с заявлением об оформлении такого договора, наниматель нередко слышит отказ. И, как ни странно, самая часто встречающаяся причина для отказа – наличие задолженности по оплате услуг ЖКХ. Как правило, такой отказ дается в устной форме, но мне один раз пришлось видеть официальный ответ, причем исходящий от органа местного самоуправления. В нем указывалось на причину отказа – та самая задолженность, а внизу содержалась «угрожающая» приписка – «в случае неоплаты задолженности вы и члены вашей семьи будут выселены из занимаемой квартиры в принудительном порядке». Не ручаюсь, что цитирую дословно, но что-то в этом роде.

Кто-то начинает ругаться, убеждать «жилищников», кто-то бежит изыскивать деньги для оплаты, кто-то просто махнет рукой. А зря. Отказ от оформления договора именно по этому основанию – наличие задолженности по оплате услуг ЖКХ является незаконным. И вот почему.

Как было указано выше, основания и порядок заключения договора социального найма регулируется Жилищным кодексом РФ. В пределах города Казани, кроме того, действует Постановление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 19.06.2015 г. № 2435 «О порядке заключения, согласования, внесения изменений и дополнений, расторжения договоров социального или специализированного найма жилых помещений муниципального жилищного фонда города Казани». И тот и другой документ – нормативные акты, причем акт органа местного самоуправления (в данном случае – Исполкома Казани) принят в развитие положений Жилищного кодекса РФ. Так вот ни в том, ни в другом нормативном акте не предусмотрено такое основание для отказа, как наличие долга по оплате услуг ЖКХ. Это один момент. Второй момент следует непосредственно из текста Жилищного кодекса РФ, а именно – части 1 статьи 63, согласно которой договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования, и части 2 статьи 82, согласно которой дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Вот так-то! Иными словами – при обращении гражданина – фактического нанимателя, либо его дееспособного совершеннолетнего члена семьи (в случае смерти фактического нанимателя) с заявлением об оформлении договора социального найма, жилищный орган ОБЯЗАН оформить его. А всякого рода долги никакого отношения к этой процедуре не имеют.

Любой незаконный отказ, влекущий нарушение прав и охраняемых законом интересов граждан, может быть обжалован в суд. Не является исключением и вышеописанная ситуация. При обращении с иском обязать жилищный орган оформить договор, такие требования будут удовлетворены. И именно со ссылкой – наличие задолженности не является ни препятствием к оформлению договора, ни основанием к отказу в его оформлении (смотрите, например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 28.06.2012 г. по делу № 33-5908/2012).

Конечно, жилищный орган может пойти на «хитрость» и предъявить встречные исковые требования о выселении в связи с неоплатой услуг ЖКХ. Не о выселении на улицу, конечно, а с предоставлением другого, но менее благоустроенного жилого помещения. Ведь при удовлетворении такого иска отпадет и обязанность оформлять договор социального найма – человек ведь выселен, как тут договор! С одной стороны, действительно, при неоплате услуг ЖКХ в течение 6 месяцев и более без уважительных причин наниматель и члены его семьи могут быть выселены (статья 90 Жилищного кодекса РФ). А с другой – существуют разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, содержащиеся в Постановлении № 14 от 02.07.2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ». Там четко указано, в каких случаях подобный иск может быть удовлетворен. Во-первых, это НЕПРЕРЫВНАЯ неоплата в течение 6 и более месяцев. Так что если долг хоть и есть, но при этом он частично погашается – о какой непрерывности можно говорить? Во-вторых, это ОТСУТСТВИЕ УВАЖИТЕЛЬНЫХ ПРИЧИН. К ним, кстати, относится задержка зарплаты и пенсии длительное время, плохое состояние здоровья, тяжелое материальное положение и т.д. Перечень не исчерпывающий, поэтому уважительной тут может быть признана любая причина.

Вернуться в раздел Советы юриста