БАНК ОТКАЗАЛ. ПОКУПАТЕЛЬ ВИНОВАТ

05/02/2018

Наделяя задаток не столько «платежными», сколько «обеспечительными» функциями, законодатель предусмотрел положение о том, что если в неисполнении обязательства виновна сторона, давшая задаток, то задаток возврату не подлежит. Совершенно очевидно, что если потенциальный покупатель дал задаток, а потом просто тупо не пришел на сделку, – да, он виноват. Но как быть в тех случаях, когда покупатель дал задаток и вроде бы вознамерился приобрести нечто у продавца, однако … случилось внешне форс-мажорное обстоятельство – банк отказал в выдаче кредита на покупку. Виноват ли тут потенциальный покупатель? Вправе ли он требовать возврата задатка, ссылаясь на отсутствие своей вины? Как он изначально мог обезопасить себя?

К данной теме я вернулся не случайно. Только-только я рассказал про отличия аванса от задатка, и на тебе, пожалуйста – обращается клиент с соответствующей историей. Собственно, случилось вот что. Женщина договорилась о покупке дома и земельного участка. Составила с продавцом предварительный договор, оговорив срок заключения основного договора. Внесла задаток – особо отмечаю – именно задаток, который по условиям предварительного договора (опять же особо отмечаю) выполнял именно «обеспечительную» функцию, а после заключения договора основного – должен был засчитываться в окончательную стоимость. Женщина планировала приобрести недвижимость за счет кредитных средств: половину стоимости дома и участка она хотела оплатить наличными деньгами (в общем-то, данный задаток подтвердил такие намерения), а половину – за счет кредита. И вот банк, как вы уже, наверно, догадались, отказал ее кредитовать. Естественно, по этой причине она не смогла ничего приобрести, заключение основного договора, то есть сама сделка, была сорвана, а она потребовала возвратить задаток.

В отличие от большинства, попадающих в такие случаи, женщина не настраивалась убеждать ни продавца, ни в суд в том, что это был аванс. Из анализа условий предварительного договора более чем явно следовало, что платеж являлся задатком. На это указывало само поименование платежа в тексте договора в качестве «задатка», приводились целые цитаты из Гражданского кодекса РФ – особенно в части последствий нарушения обеспеченных задатком обязательств. Путем сопоставления всех условий договора друг с другом, сомнений в том, что платеж является задатком, а не чем-то иным, никаких не осталось.

Значит, оставалось только одно – доказывать, что основной договор не был заключен не по вине покупателя. Внешне кажется, что это и вправду так. Действительно – разве мы можем отвечать за действия банка, предвидеть наперед – даст он нам кредит или нет? Тем более, что, как правило, они делают это без объяснения причин – в лучшем случае дадут письмо с отказом. С другой стороны, в ситуации с этой женщиной и предпосылок для отказа не было – исполнительных производств нет, кредитная история просроченными займами не испорчена. Но, тем не менее, отказал. Да и письмо об отказе выдал не сразу, а после настойчивой просьбы.

Но именно при тех обстоятельствах, которые были описаны выше, при той правовой ситуации, в которой оказалась давшая задаток покупательница, вывод судебной практики однозначен – сделка не состоялась ПО ЕЕ ВИНЕ, ЗНАЧИТ, ЗАДАТОК ВОЗВРАТУ НЕ ПОДЛЕЖИТ. Почему? Первое – в договоре (предварительном) нет никаких намеков на то, что недвижимость подлежит приобретению (пусть хоть и частично) за счет кредитных денежных средств. Наоборот, на всем протяжении договорного текста речь велась лишь о наличном расчете – в момент подписания основного договора, который, увы, не наступил. Отсюда, вывод – нет причинно-следственной связи между отказом банка в выдаче кредита и последующим незаключением основного договора. Поэтому ответственность за то, что основной договор не был заключен, и сделка купли-продажи не состоялась, несет покупатель, просто не пришедший на заключение сделки и не обеспечивший наличие при нем и передачу продавцу денежных средств.

То, что банк выдал письмо с отказом в выдаче кредита, само по себе не «обеляет» покупательницу. Ведь, как мы уже говорили, покупка недвижимости за счет кредита договором не предусматривалась. Мало ли, по какой причине она обращалась в банк? Может, за кредитом на приобретение дивана! То есть и здесь не прослеживается связь между обращением в банк и намерением купить дом с земельным участком. Кстати, и содержание письма до своего продавца покупательница довести не удосужилась. Важный момент – все суды при рассмотрении подобного рода споров указывают на то, что если человек намеревается приобрести что-то за счет кредитных средств, риск последствий, связанных с невыдачей кредита, несет именно он. Поэтому ему надо проявлять должную степень внимательности и осмотрительности и заботиться об одобрении кредита банком ЗАРАНЕЕ – не поле подписания предварительного договора, а ДО.

Пожалуй, это первый совет, который позволяет обезопасить покупателя. Совет, сформированный судебной практикой. Повторюсь еще раз – если есть намерение приобрести имущество (квартиру, машину, участок) за счет средств банковского кредита, то к моменту подписания предварительного, основного договора, и уж тем более – к моменту передачи денег в качестве задатка, – удостоверьтесь, что кредит вам выдадут. Если уж пренебрегли этим советом и намерены заключить договор и дать задаток до банка, учитывайте следующее. При оформлении договора (основного или предварительного) обязательно укажите, что имущество (полностью или частично) приобретается за счет кредитных средств. И ОБЯЗАТЕЛЬНО ПОДСТРАХУЙТЕСЬ В ДОГОВОРЕ – предусмотрите, что в случае отказа банка в выдаче кредита сделка не считается не состоявшейся по вине покупателя (заемщика) и задаток подлежит возврату. Закону такое условие не противоречит, принцип свободы договора действует в полной мере.

Вернуться в раздел Советы юриста